CONDOMÍNIO
Por mais comum que seja o assunto, quando se trata de condomínio costumam surgir algumas dúvidas, razão pela qual nasceu a ideia de elaborar este artigo, a fim de esclarecer definições e compartilhar conhecimento sobre o tema para com os nossos colegas, clientes, colaboradores e interessados no geral.
O condomínio existe quando mais de uma pessoa, de forma simultânea, exerce o domínio sobre determinado bem, ou parte dele. Ou seja, é quando a mesma coisa ou uma parte dela, pertence a mais de uma pessoa, em igualdade de direitos.
Este instituto pode surgir com ou sem a vontade das partes envolvidas, o que chamamos de convencional ou incidental respectivamente. E no Brasil, ainda há uma distinção ainda entre o condomínio em sentido amplo, regulamentado pela Lei 4.591/64 e artigos 1.314 a 1.330 do Código Civil, e o condomínio edilício, previsto nos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil e Lei 8.245/09 sobre inquilinato, que se diferenciam, pois, esse último possui áreas exclusivas e áreas comuns, enquanto o primeiro só áreas comuns.
Trazendo para a prática, vamos elencar alguns exemplos de condomínio que encontramos facilmente no dia a dia, em que as pessoas têm posse ou propriedade sobre o mesmo bem. A hipótese mais comum de condomínio que independe da vontade das partes envolvidas é a sucessão hereditária, quando um ente familiar falece e seu imóvel e/ou carro ficam para mais de um herdeiro ou sucessor, na maior parte das vezes trata-se de condomínio em sentido amplo. Quanto ao condomínio que parte da vontade das pessoas envolvidas, temos o exemplo dos condomínios de apartamentos (horizontal ou vertical, residencial ou comercial), em que os moradores de cada apartamento independente da unidade privativa, têm áreas que lhe são comuns, tratando-se de condomínio edilício.
No entanto, o que causa maior confusão e chega a se torna briga de anos, é como deve ser utilizado esse determinado bem que está em condomínio, o que é de direito e dever das partes?
Os artigos que disciplinam a mateira no Código Civil são de fácil compreensão, mas iremos tratar sobre eles de maneira menos formal, como uma conversa entre colegas que somos.
No que se refere aos direitos no condomínio em sentido amplo, cada um deles pode usar a coisa como se fosse sua num todo, exercendo seus direitos, inclusive quanto a terceiros que estiverem atentando sobre o bem.
Contudo, também existem restrições que devem ser obedecidas, como não poder alterar a destinação da coisa, e nem dar posse, uso ou gozo dela para estranhos, sem que os outros condôminos concordem. Sem prejuízo das obrigações, que se referem a concorrer/participar do pagamento das despesas de conservação ou divisão da coisa, se presumindo iguais as partes ideais (que será a fração que lhe corresponder na divisão igualitária e fictícia do bem) de cada condômino.
O pagamento das despesas e dívidas somente poderá ser dispensado, se o condômino que não quiser arcar com elas, renunciar a sua parte ideal. No caso dos outros condôminos assumirem essa parte da dívida, vão adquirir por consequência essa parte renunciada. Mas se nenhum condômino assumir esse pagamento, a coisa comum será dividida.
Na hipótese de dívida contraída por um condômino, deverá ser analisada se ela se aproveitou a todos envolvidos. Se assim o for, quem fez a dívida irá assumi-la, mas terá direito de cobrar os demais em ação regressiva. Já na hipótese de dívida contraída por todos os condôminos, se nada for combinado com antecedência, cada um deve se obrigar proporcionalmente a parte ideal que lhe cabe.
No mais, o administrador é figura muito debatida neste instituto. Ele deverá ser escolhido pela maioria, podendo ser um dos condôminos ou um terceiro fora do condomínio. Caso não haja deliberação específica para essa função, aquele condômino que tomar a frente para administrar, sem que os outros se oponham, será o representante comum deles.
Se por ventura o condomínio der frutos, conhecidos popularmente como rendimentos, não tendo sido combinado anteriormente ou não tendo disposição de última vontade, eles serão partilhados na proporção de cada parte ideal que cabe a cada condômino.
Já no que se tange ao condomínio edilício, que além das partes comuns, têm áreas que são de propriedade exclusiva, existe algumas diferenças que são importantes para nós conversamos.
Primeiramente, o condomínio edilício deverá ser constituído mediante Convenção, por ato entre vivos ou testamento, feita por escritura pública ou instrumento particular, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, obrigando os seus titulares.
Nesse instrumento, além do que prevê a lei especial, deve constar: I – a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; II – a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; III – o fim a que as unidades se destinam. Afora outras facultativas, mas que também não importantes, tais como: I – a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; II – sua forma de administração; III – a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V – o regimento interno.
As partes que são exclusivas dos condôminos, poderão ser vendidas ou alugadas a terceiros de forma livre, diferentemente das partes comuns, com exceção das garagens, que precisa de expressa autorização na Convenção do condomínio.
Quanto aos direitos dos condôminos, seguem a mesma regra do bom senso, sobre usar e fruir das partes exclusivas e comuns, bem como votar e participar das assembleias.
Os deveres também não fogem do que vimos anteriormente, que consistem basicamente em contribuir para as despesas; não realizar obras comprometedoras; não alterar forma e cor da fachada; utilizar para a destinação correta; não prejudicar o sossego; salubridade e segurança dos demais.
Na inadimplência, haverá a incidência de juros, e se não forem cumpridos qualquer dos deveres, caberá ainda multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, ou caso não prevista, será a deliberada na assembleia geral, independente de perdas e danos.
Ademais, o não cumprimento reiterado dos deveres poderá gerar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído a contribuição para as despesas condominiais, deliberada por três quartos dos condôminos restantes, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, também independentemente das perdas e danos.
Até mesmo o comportamento antissocial, que ocorrer de forma reiterada, poderá gerar multa, se causar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, correspondente ao décuplo do valo atribuído para as despesas condominiais.
Quanto a realização de obras no condomínio dependerá de como é classificada, se for útil, precisará do voto da maioria dos condôminos, e se consideradas voluptuárias, em outras palavras, de mero deleite ou recreio, do voto de dois terços dos condôminos para serem realizadas. As obras necessárias nas áreas comuns do condomínio edilício, como o próprio nome diz, deverão ser realizadas independentemente de autorização, e rateada entre todos.
Em outro giro, a figura a frente no condomínio edilício é chamada de síndico, que será escolhido pela Assembleia, podendo ou não ser integrante do condomínio, administrando até pelo prazo de dois anos, passível de renovação. Ele terá várias atribuições que estão elencadas no artigo 1.348, dentre as quais a importantíssima de, anualmente, convocar Assembleia para aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas. Cabível também salientar que ele poderá transferir os poderes de representação ou as funções administrativas, total ou parcialmente, contando com a aprovação da Assembleia, se não for estipulado em contrário na Convenção.
Diante das inúmeras responsabilidades e poderes que lhe são dadas, o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente, poderá ser destituído, mediante Assembleia convocada para essa finalidade.
Por fim, para encerrarmos, trazemos a última novidade sobre esse tema, que fica por conta da importantíssima decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) que entendeu que condomínios não podem proibir animais de estimação. Em resumo, a Turma decidiu que desde que não representem risco à incolumidade e à tranquilidade dos moradores, animais de estimação não podem ser proibidos em condomínios. Portanto, se o companheiro pet não provoca prejuízo à segurança, higiene, saúde e sossego dos demais moradores, ele deverá ser aceito no condomínio.
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