Dívidas de condomínio edilício.

Continuando no assunto condomínio, vamos focar especificamente sobre dívidas/inadimplemento em condomínio edilício, que aumentaram significativamente nos últimos anos, principalmente em razão da atual crise econômica e altos índices de desemprego que assolam o país. 

Cabe esclarecer que são condôminos os proprietários ou todos aqueles que forem titulares de direito de aquisição sobre a propriedade imobiliária, como por exemplo, promitentes compradores e cessionários, nos termos do artigo 1334, §2º do Código Civil, o inquilino, assim, não é condômino, contudo, qualquer pessoa que esteja na posse do imóvel poderá ser responsabilizada. 

Os titulares de lotes em loteamentos fechados, inclusive, também são obrigados a contribuir com rateio das despesas comuns, desde que sejam relativas a serviços desempenhados em benefício da comunidade, como segurança, limpeza e entretenimento. 

Com efeito, o Código Civil prevê que diante do atraso no pagamento da cota, poderá ser aplicada multa moratória de 2% sobre o débito; juros moratórios de 1% ao mês ou outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que seja inferior a 1%; atualização monetária, conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta segundo o índice praticado pelo Judiciário Estadual, senão vejamos: 

“Art. 1.336. São deveres do condômino: 

[…] 

• 1o O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito”.

Mas veja, afora as penas pecuniárias previstas no Código Civil, e perda do direito a voto e participação nas Assembleias, conforme artigo 1335, III, do Código Civil, nenhuma outra medida pode ser tomada, restringindo o condômino inadimplente, não sendo permitido até mesmo essa previsão na Convenção.  

Não é possível, assim, impor nenhuma privação do uso e gozo da área particular, como locação, e áreas comuns do condomínio ao inadimplente. Tal atitude pode gerar punição por quem as tomar, por ser entendida como cerceamento de direito e prática de crime de exercício arbitrário das próprias razões. 

De mais a mais, o boleto de condomínio pode ser protestado, isso porque a Lei nº 11.331 que dispõe sobre os emolumentos relativos aos atos praticados pelos serviços notariais e de registro, tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, os créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação, para protesto. 

Já na hipótese de nenhuma das atitudes anteriores levarem a quitação do débito condominial, de forma extrajudicial, há possibilidade de propositura da ação de cobrança de cotas em atraso, o prazo começa a partir do momento em que se descumpre a data do vencimento fixado para o pagamento das taxas condominiais. Todavia, é de praxe comercial, e aconselhado que o condomínio aguarde o decurso de três meses para interpor demanda judicial, de modo a durante esse período, tentar receber amigavelmente. Nota-se que é de dez anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do artigo 205 do Código Civil. 

Não obstante isso, o Novo Código de Processo Civil reduziu o caminho da cobrança com a fase executiva. Isso porque a dívida de condomínio foi incluída no rol de títulos executivos extrajudiciais, ou seja, dispensando toda a fase de constituição da dívida (fase de conhecimento), iniciando-se o processo já na fase executiva, consoante artigo 784, X. 

Pelo novo processo executivo, o condômino será citado para pagar o débito no prazo de apenas três dias, sob pena de não o fazendo, o Oficial de Justiça poder retornar a diligencia e já proceder à penhora de bens de propriedade do condômino que encontrar (artigo 829). 

Segundo o artigo 248, § 4º, do NCPC ainda, será válida a entrega do mandado de citação e/ou intimação ao funcionário da portaria responsável pelo recebimento de correspondência. 

A demanda judicial poderá ser proposta pelo Síndico, no resguardo dos interesses comuns do condomínio sem aprovação da Assembleia, já que é permissão expressa no artigo 1348, II, do Código Civil e artigo 12, IX, do Código de Processo Civil, além de ser uma obrigação para viabilizar o pagamento de outras despesas também importantes ao condomínio, como o salário dos funcionários e despesas de manutenção. Até mesmo porque, se não o fizer, pode vir a ser responsabilizado posteriormente pelos condôminos adimplentes. 

Importante salientar que a Lei 8.009/90 em seu artigo 3º, IV, e entendimento reiterado do Superior Tribunal de Justiça trazem que o benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, visto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar, de modo que dívida condominial poderá gerar a perda do próprio imóvel do inadimplente, mesmo se for o único bem de família.  

No que se refere a unidade financiada que é retomada pelo banco, o responsável pelo pagamento dos débitos, por força do artigo 1345 do Código Civil diz ser do banco, que responde pelos débitos incidentes e sobre a unidade retomada, inclusive quantos aos anteriores a data da retomada, haja vista a natureza propter rem da dívida de condomínio, ou seja, a dívida vai junto com o bem. 

Mesma interpretação que deve ser feito diante da possibilidade de responsabilização de dívidas condominiais para proprietários que adquiriram o imóvel em momento posterior à dívida, sua cobrança ou sentença de reconhecimento. 

A rigor, os condôminos pontuais têm o direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes, razão pela qual é possível que o número do apartamento do condômino inadimplente seja colocado no demonstrativo financeiro do condomínio. Trata-se até mesmo de um dever do síndico em prestar contas à comunidade sindical. Entretanto, a informação deve ser restrita aos condôminos, seja de forma documental ou por site do condomínio ou da administradora. 

Nesse jaez, diversas são as consequências específicas de contrair dívidas e ser inadimplente em condomínio edilício, razão pela qual se aconselha que seja feito o pagamento na forma, dia e modo convencionados, já que o que não seguir o combinado, como por exemplo, pagar o condomínio por meio de depósito e não por boleto, poderá simplesmente ser ignorado, na situação de tornar impossível sua identificação, bem como ser sancionado nos moldes aqui explanados no caso de ser considerado inadimplente. 

Lívia Cruz – Advogada no Escritório Cristo Constantino e Advogados Associados.