CONSTRUÇÕES E REFORMAS DE IMÓVEIS E O PÓS VENDA NO BRASIL
Você já teve problemas com um contrato de prestação de serviços de reforma ou com a construção de algum imóvel??
Se a resposta for não se sinta um cidadão privilegiado, pois estes problemas costumam ser recorrentes no poder judiciário brasileiro.
Recentemente o escritório finalizou um processo relativo à execução da reforma de um imóvel contratado pela nossa cliente junto a uma empresa de engenharia, referido processo durou anos e após a sentença de condenação da construtora o processo foi encerrado através de um acordo entre as partes. E mal terminamos um processo, já estamos prestes a iniciar um novo caso, com outro cliente com mesmo problema (problema na execução de um contrato de reforma).
Recentemente a mídia também divulgou um caso relativo a construção de um condomínio residencial localizado na cidade de São Paulo que apresentou vários problemas graves de rachaduras, razão pela qual os moradores foram retirados do imóvel, por questão de segurança, em razão de uma decisão do juiz que cuida do processo.
Diante de tantos problemas com a execução e o pós-venda em contratos de reformas e construções em tão pouco tempo resolvi refletir um pouco sobre o assunto…
Quem de nós nuca precisou contratar a prestação de serviços para executar uma obra (reforma ou construção) em um imóvel? Ou ainda quem já se deparou com problemas na construção de imóvel novo, entregue recentemente pelas construtoras aos seus primeiros moradores.
A fim de salvaguardar os direitos dos consumidores face a estas questões temos alguns instrumentos que nos socorrem como o Código Civil Brasileiro, e o Código de Defesa do Consumidor que tem por finalidade proteger o consumidor em sua hipossuficiência face aos fornecedores destes produtos e serviços.
O novo Código Civil de 2002, que citamos acima e está atualmente em vigor cita que:
Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.
Artigo 205: A prescrição ocorre em 10 anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.
O Código de Defesa do Consumidor (CDC) também comenta sobre os prazos para reclamar das falhas construtivas. Veja os seus artigos 26 e 27:
Artigo26 –O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis. Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços
Parágrafo 2 – Obstam a decadência:
I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
Parágrafo 3 – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.
Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.
Ressalta-se que o legislador reservou um capítulo inteiro para tratar da qualidade dos produtos e serviços e a prevenção e reparação de danos gerados quando estes não apresentarem a qualidade que deles se espera.
Não obstante a todas as regras constantes no Código de Defesa do Consumidor, e da existência de empresas sérias e comprometidas com a qualidade e com o consumidor, não raro o consumidor continua se deparando com a falta de qualidade dos serviços e produtos (no caso imóveis) que contrata e adquire, se tornando refém dos sistemas falhos de produção, e dos também falhos sistemas de fiscalização, o que muitas vezes compromete sua saúde e segurança.
O primeiro passo para tentar evitar ou mitigar este tipo de problema é contratar um profissional, um advogado, para redigir os termos do contrato de prestação de serviços ou construção de imóvel (quando isso é possível) já que com um contrato solido e bem formulado o descumprimento do mesmo ou sua incorreta execução poderá ser mais facilmente demonstrada pelo consumidor que se sentir prejudicado.
Neste contrato também é possível estipular uma garantia contratual, que será somada a garantia legal.
Outra regra importante a ser seguida pelo contratante/consumidor é nunca perder o prazo para reclamar dos defeitos que tenha notado, e isso deverá ser feito por escrito e de preferência instruído com fotos do problema, de forma que a parte contratada não possa negar que fora informada sobre os problemas existentes na obra realizada.
Isto deverá ser feito, em regra geral, no prazo de 90 dias da entrega da obra quando estes defeitos forem aparentes e no prazo de até 05 anos da entrega da obra quando estes defeitos surgirem com a utilização do imóvel. Caso o contratante não reclame neste tempo perderá o direito de acionar o responsável pela obra.
Cabe aqui ressaltar que a responsabilidade do construtor poderá ir além da garantia prevista no Código Civil e no CDC, e não necessariamente perderá a validade após os cinco anos da emissão do “habite-se”, quando restar provado que a falha ou defeito esteja afetando a solidez e a segurança do imóvel, comprometendo a parte estrutural ou de engenharia hidráulica ou elétrica e quando este grave vício estiver oculto, revelando-se após este prazo.
Se o fornecedor não age de acordo com o que determina o Código de Defesa do Consumidor e o Código Civil, resta ao consumidor algumas saídas, seja a saída extrajudicial, como denunciar estes fornecedores nos Procons, nos institutos de defesa dos consumidores, como o IDEC, ou ainda em CEJUSCs ou em canais extrajudiciais próprios para atender as demandas dos consumidores como ocorre no Tribunal de Justiça de São Paulo (que conta com um convenio com grandes empresas para atender através do site problemas de consumo de forma extrajudicial) ou ainda, através das redes sociais e aplicativos de reclamações (desde que o consumidor o faça de forma séria e comprometida com a verdade), restando ainda quando nada disto resolver, procurar o poder judiciário, contratando um advogado para assisti-lo nestas demandas.
Caso não haja acordo entre as partes, será necessário nomear um perito (engenheiro ou arquiteto) para a realização de uma avaliação no imóvel, a fim de definir de forma técnica a origem e a causa do problema detectado, sendo que o responsável pela obra somente terá responsabilizado caso se comprove que o problema não decorreu de má utilização do imóvel e suas instalações em atenção ao principio da boa-fé.
O importante é o consumidor reclamar sempre que a obra tiver vícios de qualidade ou segurança.
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