Tragédias – A importância da prevenção – Dos direitos e deveres dos donos de imóveis

Nas últimas semanas no Brasil temos acompanhado tristes notícias sobre tragédias que ceifaram dezenas e centenas de vidas, além dos danos materiais em larga escala, … Brumadinho, Centro de Treinamento do Flamengo…rejeitos da mineração, incêndio…

Mas estas não são as únicas notícias que temos acompanhado em relação a problemas e acidentes em empresas e imóveis residenciais e comerciais, por vezes temos a notícia sobre incêndios, desmoronamentos, as vezes com vítimas, outras vezes com danos apenas materiais.

Recentemente um amigo que trabalha com construção civil relatou um grave problema em um dos imóveis que construiu. Um dos apartamentos, que foi vendido por ele, pegou fogo que consumiu todos os móveis da sala, matando também alguns bichos de estimação da moradora.

O apartamento vendido, estava alugado. Após o controle do incêndio, a moradora que locava o imóvel para moradia passou a atribuir à construtora a causa do incêndio. Lavrado boletim de ocorrência, a policia civil passou a investigar as causas do incêndio e a responsabilidade do causador do mesmo. Após a realização da perícia técnica, para conforto do meu amigo e preocupação da locatária, restou concluído que o incêndio não havia sido causado por problemas na rede elétrica e sim por problemas na fiação do lustre instalado pela moradora/locatária.

Tal relato, e as últimas tragédias brasileiras, me fez refletir sobre a necessidade de conhecermos um pouco mais sobre as responsabilidades pelos acidentes ocorridos em imóveis residenciais, comerciais e industriais.

Ao contrário do que se pode pensar, quando vemos o número de acidentes que ocorrem, não faltam leis e regulamentos para disciplinarem a questão, mas falta muita fiscalização, responsabilidade e prevenção!

Alguns acidentes como rachaduras, desmoronamentos, problemas estruturais, podem ser da responsabilidade tanto do construtor como daqueles que deveriam fazer a manutenção dos imóveis. Também poderão ser de responsabilidade dos proprietários, no caso destes acidentes terem sido causados em razão de reformas que tenham modificado a estrutura ou outras condições relevantes do imóvel.

O construtor do imóvel responde pelos vícios da obra pelo período de cinco anos contados da entrega do imóvel, nos termos do artigo 618 do Código Civil e do artigo 12 do Código de Defesa do Consumidor, já em relação aos vícios ocultos (isto é que só foram conhecidos posteriormente a entrega da obra) o prazo de 05 anos inicia a partir do conhecimento do vício nos termos do artigo 27 do Código de Defesa do Consumidor.

Cabe ressaltar que esta responsabilidade do construtor se aplica tanto em relação ao comprador do imóvel, como em relação a eventuais danos causados a vizinhos ou terceiros que tenham sofrido danos decorrentes destes vícios e defeitos.

Em caso de danos ou acidentes decorrentes de obras/modificações/reformas ou má utilização do imóvel, os danos causados à terceiros são da responsabilidade do dono do imóvel, nos termos dos artigos 186 e 927 do Código Civil, salvo se este comprovar que houve culpa exclusiva de terceiro, nos termos de decisão proferida pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça em 2016.

Por isto, a importância do proprietário tomar cuidados e medidas preventivas em relação aos imóveis que possui.

Em caso de reformas, obras e instalações, é recomendável que o proprietário sempre realize a contratação do prestador de serviço através de contrato escrito, que descreva de forma pormenorizada o serviço contratado e atribua as partes as responsabilidades de cada uma em relação a aquisição de materiais, e execução das obras. Também recomendamos que seja contratado profissionais técnicos que forneçam as ARTs pertinentes as obras que se pretende realizar. (quando os imóveis estão localizados em condomínio normalmente estas ARTs são exigidas do proprietário pelo próprio condomínio que também ficará respaldado em caso de algum acidente ocorrido em razão da reforma do imóvel)

Lembre-se que TODOS os projetos de arquitetura, instalações elétricas, hidráulicas, etc, (com especificação de materiais e detalhamento construtivo) necessitam de ARTs. Nos termos da lei toda obra tem que ter um profissional R.T. (Responsável Técnico), que pode ser um engenheiro civil ou arquiteto, que têm obrigação de acompanhar a execução da obra, fiscalizando tudo, desde a qualidade dos materiais comprados, até a sua aplicação na obra. Quando o proprietário tem um RT na obra é ele quem vai se responsabilizar perante a lei pela qualidade da sua construção e neste caso o proprietário poderá aciona-lo para o ressarcimento dos danos que causou a terceiros.

Também são de responsabilidade do dono do imóvel os danos causados aos vizinhos ou terceiros, pelo uso do imóvel, são estes os casos em que ocorrem as responsabilização dos proprietários por incêndios iniciados em seus imóveis que atinjam pessoas ou bens móveis ou imóveis de terceiros, e também por rompimentos de tubulações de água ou gás que venham causar danos a outras pessoas ou outros imóveis.

Em caso de locação do imóvel, é preciso alertar que o proprietário do imóvel responderá pelos danos causados aos terceiros, e em razão disto é importante que este contrato de locação seja feito por escrito, estabelecendo as condições de uso do imóvel, suas restrições, e as responsabilidades do locatário, a fim de que em caso de acidentes com danos ao imóvel locado ou a terceiros, o proprietário possa ter um instrumento para exigir do inquilino a reparação dos danos que este tenha dado causa.

Em caso de locações tanto comerciais como residenciais também é possível exigir do locatário através de cláusula disposta no contrato de locação, a contratação de um seguro para o imóvel pelo prazo da locação.

No caso do meu amigo, onde restou comprovado que o incêndio foi causado pelo mau uso da locatária, a dona do imóvel havia exigido por através do contrato a contratação do seguro pela locatária, entretanto depois do acidente a proprietária do imóvel descobriu que a administradora da locação havia negligenciado quanto a exigência deste seguro, e o imóvel não estava segurado, o que gerou o despejo da locatária pelo descumprimento contratual e que certamente gerará a responsabilização da locatária e da administradora do imóvel pelo danos causados pelo incêndio.

Assim é certo que, nestes casos, cumprir a lei, cumprir com todas as exigências legais e os regulamentos que disciplinam estas matérias, bem como se cercar de cuidados na elaboração e fiscalização dos contratos firmados são instrumentos e meios eficazes de evitar acidentes, e se estes ocorreram uma forma de repara-los sem longos processos, para discutir estas responsabilidades.

Gláucia Bueno Quirino Advogada no Escritório Cristo Constantino & Advogados Associados.