O sonho da casa própria e os cuidados necessários para que o sonho não vire um pesadelo

O sonho de grande parte dos brasileiros é comprar um imóvel para chamar de seu, sendo certo que este sonho é compartilhado por pessoas inseridas em todas as classes sociais.

Sair do aluguel, morar sozinho, casar, todos estes desejos tem como pano de fundo um objetivo especial: adquirir um imóvel!

Ao contrário do que muitos possam pensar, para concretizar este sonho não basta ter o dinheiro para comprar o imóvel ou conseguir um bom financiamento, os cuidados a serem  tomados pelo futuro comprador são essenciais para um final feliz deste projeto.

Todo cuidado começa com os documentos referentes ao imóvel desejado, seja um imóvel em construção ou seja um imóvel já concluído.

O comprador deve ler atentamente as cláusulas do contrato de compra e venda antes de fechar o negócio, procurando inclusive um advogado para orientar e explicar o contrato (que muitas vezes é redigido de forma incompreensível), antes de assinar qualquer documento.

Além do contrato, o futuro comprador do imóvel deve estar atento para outros documentos inerentes ao negócio, que podem evitar futuros problemas ou surpresas desagradáveis em relação à compra do imóvel.

Em caso de imóvel em construção ou recentemente construído é recomendável que o comprador tenha acesso à matrícula do imóvel a fim de verificar quais eram os proprietários anteriores do imóvel e quais atividades eram desenvolvidas no local.

Certamente, neste momento o leitor está com uma enorme dúvida e pergunta: Por quê?

E eu respondo: Por que com o aquecimento do mercado imobiliário, hoje em dia, em grandes centros urbanos, estamos diante de uma enorme escassez de terrenos, e isto tem levado a uma triste e preocupante constatação: terrenos outrora ocupados por empresas químicas, metalúrgicas, ou com outras atividades extremamente poluidoras, hoje desocupadas têm atraído o interesse de grandes construtoras, que no afã de aproveitar o momento aquecido do mercado, constroem nestes locais residências sem, no entanto, analisar o solo ou fazer à necessária, e por muitas vezes cara, descontaminação.

Ora, isto tem gerado problemas como o do Condomínio Barão de Mauá, localizado na cidade de Mauá, no ABC paulista, onde os moradores tiveram uma enorme desvalorização de seus imóveis e ainda aguardam uma resposta definitiva da justiça quanto aos pedidos de indenização, já que seus apartamentos foram construídos em cima de um grande lixão com resíduos industriais depositados pela empresa Cofap.

Neste sentido, muitas vezes a simples, mais atenciosa leitura da matrícula do imóvel podem revelar, por exemplo, que o terreno onde o imóvel está construído, pode estar contaminado ou ter algum tipo de problema ambiental.

Além deste cuidado, ainda quanto à documentação, além da matrícula atualizada do imóvel, através da qual também se constata a legitimidade do comprador para vender o imóvel e a inexistência ou não de penhoras ou outras garantias que recaiam sobre o imóvel, o comprador deve exigir do vendedor todas as certidões negativas necessárias para constatar que o vendedor não tem pendências financeiras e inadimplências que possam resultar na perda de bens, a fim de evitar o risco de perder o imóvel por evicção.

Evicção é o termo técnico jurídico que define a perda de um bem imóvel em decorrência de uma decisão judicial.

Por esta razão é que um dos cuidados imprescindíveis para quem quer comprar um imóvel é providenciar em nome dos atuais proprietários e vendedores do imóvel, certidões dos fóruns cíveis, trabalhistas e federais do local onde residam e trabalhem os vendedores, a fim de constatar se há em nome dos vendedores ações judiciais que possam gerar a perda do imóvel negociado.

Quando os vendedores são sócios de empresas recomenda-se também realizar a busca por certidões em nome das empresas dos quais os vendedores são sócios.

Além das certidões das ações judiciais, também se recomenda pedir certidões junto às Fazendas Municipais, Estaduais e Federais a fim de verificar se há inscrição da dívida ativa.

Também para maior segurança do comprador é necessário solicitar em nome dos vendedores certidões junto aos cartórios de protesto e certidão negativa de débito de IPTU e taxa de lixo quando for o caso.

Quando tratar-se de imóvel localizado em condomínio, deve-se exigir ainda uma certidão de quitação de condomínio.

Recomenda-se que todos estes documentos sejam analisados por um profissional que tenha capacidade para informar aos compradores sobre eventuais riscos do negócio.

Além disto, uma grande atenção deverá ser dispensada na leitura e compreensão do contrato de compra e venda a fim de evitar que o comprador suporte prejuízos pelo desconhecimento de cláusulas inseridas no contrato e ainda para evitar que o vendedor deixe de cumprir o acordado sem que lhe seja aplicado alguma penalidade.

Caso o imóvel a ser adquirido esteja na planta, o comprador deverá dar uma atenção ainda maior à documentação, verificando se o incorporador e/ou construtor do imóvel cumpriu com todas as determinações previstas na Lei 4.591/64 e demais exigências legais exigidas para a construção do imóvel a ser construído, principalmente se obteve regularmente os Alvarás necessários para realizar a construção e a aprovação da planta do imóvel pela prefeitura do município onde o imóvel está sendo construído.

Importante ainda é verificar, em caso de imóvel que será financiado se o comprador reúne condições para adimplir as prestações mensais do financiamento e seus reajustes, pois é cada vez maior o número de pessoas que não conseguem cumprir o contrato e de forma muito célere se vêm despojadas do imóvel financiado, através de processo de execução extrajudicial promovidos com autorização legal, pelos bancos financiadores e hipotecários.

Em caso de compra de imóveis já financiados, (transferência de financiamento) necessário se faz verificar atentamente junto ao agente financeiro qual é o valor do saldo devedor, os juros aplicados ao contrato e as condições do refinanciamento do referido imóvel.

Tomados os cuidados acima, o momento atual se revela propício a compra da casa própria, já que o mercado imobiliário encontra-se aquecido, tendo revelado uma leve queda dos valores dos imóveis nos últimos meses e uma oferta crescente de crédito imobiliário a um número cada vez maior de brasileiros, através incentivos e programas governamentais como o conhecido “Minha Casa Minha Vida”.

Glaucia Bueno Quirino – Advogada no escritório Cristo Constantino Advogados.

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