O mutuário, o sistema financeiro de habitação e o temido saldo devedor

Conforme já mencionamos em um artigo recente publicado neste site, um dos maiores sonhos do cidadão brasileiro é adquirir a casa própria.

Para muitos destes brasileiros a forma mais fácil de alcançar este sonho é participar de programas habitacionais promovidos pelo governo, através dos quais os imóveis são financiados com condições mais favoráveis, com juros menores, menor exigência em relação à comprovação de renda e prazo amplo para pagamento.

Atualmente o programa habitacional que beneficia a maioria dos cidadãos brasileiros é o programa federal denominado “minha casa minha vida”, mas é certo que os programas habitacionais não são nenhuma novidade no cenário econômico brasileiro, já que muitos programas já foram criados e oferecidos à população brasileira como forma de aproximar o cidadão brasileiro do seu sonho.

Em 1964 o governo federal criou a Lei nº 4380 que instituiu o sistema financeiro de habitação, criando um sistema financeiro para aquisição de imóvel e o Banco Nacional de Habitação (BNH), voltado à população de baixa renda.

A partir de então muitos brasileiros adquiriram seus imóveis através deste sistema financeiro de habitação, que previa condições mais favoráveis para o financiamento de moradias até 100 metros quadrados e com valor de até 200 salários mínimos vigente na época do financiamento, mas que ao mesmo tempo apresentavam a armadilha do saldo residual.

Inicialmente, ou seja, de 1964 a 1984, prevalecia o reajuste das mensalidades pelo PES, ou seja, o plano de equivalência salarial, que significava a equivalência entre o salário e a prestação, que determinava que a prestação só podia aumentar ao percentual equivalente ao aumento salarial obtido pelo mutuário, entretanto neste período o contrato era reajustado pelo índice da inflação medido pelo OTN, e posteriormente pela BTN.

Com o Dec/Lei nº 2.164/84, foi criado o PES/CP – Plano de Equivalência Salarial por Categoria Profissional, que determinava que o reajuste da prestação deveria ser realizado pelo mesmo índice que reajustou o salário da categoria profissional do mutuário.

Embora as prestações fossem corrigidas pelo índice de reajuste de salários, o saldo residual destes contratos era corrigido pelo índice de correção monetária aplicado as poupanças, o que obviamente gerava aos mutuários um resíduo contratual que deveria ser pago ao final do financiamento. Este resíduo, muitas vezes alcançava valores superiores ao valor do imóvel adquirido, inviabilizando a quitação destes contratos e a transferência da escritura para o mutuário.

Para tentar solucionar este problema foi criado em o FCVS, o Fundo de compensação das variações salariais, através da resolução nº 25 do Conselho Adm. Do Banco Nacional de Habitação em 16.06.67, com a finalidade de assegurar que o mutuário ao final tivesse o saldo residual quitado por este fundo.

Par custear este fundo, todos os meses o mutuário pagava junto com as prestações o percentual de 3%.

Nossa cliente, hoje uma senhora com mais de 90 anos, é uma destas brasileiras que firmou um contrato pelo Sistema Financeiro de Habitação com a COHAB para aquisição de seu apartamento no ano de 1989, contrato este que continha uma cláusula de cobertura do FUNDO DE COMPENSAÇÃO DE VARIAÇÕES SALARIAIS.

Em 30/07/1999, ocorreu a quitação da última parcela das prestações devidas pela nossa cliente, entretanto embora o contrato fosse coberto pelo FCVS, a COHAB não lhe outorgou a ESCRITURA DEFINITIVA do imóvel, sob o argumento de que nossa cliente teria utilizado o FCVS para quitar outro imóvel, tendo perdido em razão disto o direito à quitação.

Para justificar esta negativa a COHAB e a Caixa Econômica Federal, argumentaram que a Lei 8.100/90 limitou a quitação do saldo devedor pelo FCVS a um único contrato de financiamento de imóvel, e que em virtude da nossa cliente ter outro financiamento em seu nome, o segundo financiamento não poderia ser quitado pelo fundo.

De fato, nossa cliente realmente tinha firmado um primeiro contrato com a cláusula FCVS com o IPESP, mas, referido imóvel havia sido vendido a uma terceira pessoa em outubro de 1987. (os chamados contratos de gaveta)

Entretanto ainda que houvesse formalmente dois contratos de financiamento em nome da nossa cliente, o fato é que em ambos os contratos previam a cobertura do saldo devedor pelo FCVS e em ambos foram cobrados e pagos os percentuais de 3%.

Assim sendo, houve o pagamento integral da taxa do FCVS no contrato firmado com a COHAB, razão pela qual a nossa cliente tinha direito a quitação integral de seu contrato.

Diante desta situação e da cristalina afronta ao direito à habitação da nossa cliente, pela CEF e pela COHAB, nós ingressamos com uma ação judicial para obter o reconhecimento do direito da nossa cliente pelo Poder Judiciário.

Também havia em nosso favor a lei 10.150/2000, que reconheceu o direito à cobertura pelo FCVS de todos os contratos anteriores a novembro de 1990, mesmo que o mutuário possuísse mais de um contrato.

Embora as Rés tenham apresentado defesa sustentando sua postura e a tese da aplicação da lei 8.100/90, que limitou a quitação pelo FCVS a um único saldo devedor só sobreveio com a Lei 8100/90, nós sustentamos que referida lei não inviabilizou a cobertura do FCVS de contratos celebrados antes da edição deste diploma legal.

Felizmente nossa tese prevaleceu e foi proferida sentença de primeiro grau favorável à nossa cliente, reconhecendo a quitação do saldo devedor com utilização do FVCS ao segundo contrato firmado pela nossa cliente, pois a lei 4.380/64 que vigia ao tempo de sua celebração apesar de vedar o financiamento de mais de um imóvel pelo SFH não impunha como sanção a perda da cobertura pelo FCVS, como argumentaram a CEF e a COHAB.

Inconformados com a sentença, a CEF e a COHAB apresentaram recurso de Apelação e no Tribunal Regional Federal os recursos foram julgados improcedentes, confirmando a sentença favorável a nossa cliente.

Vale destacar que este entendimento adotado pelas decisões proferidas no processo da nossa cliente tem sido pacífico em nossos tribunais, reconhecendo aos cidadãos brasileiros que contrataram o FCVS antes de 1990, a quitação de seus saldos devedores pelo fundo ainda que tenham adquirido outros imóveis pelo Sistema Financeiro de Habitação, conforme destacamos abaixo:

RECURSO ESPECIAL Nº 857.415 – RS (2006/0132516-6)

PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO – SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO – DUPLICIDADE DE FINANCIAMENTO – IMÓVEIS DE MESMA LOCALIDADE – LEIS 4.380/64 E 8.100/90 – COBERTURA PELO FCVS – QUITAÇÃO DE SALDO DEVEDOR – POSSIBILIDADE – RESPEITO AO PRINCÍPIO DA IRRETROATIVIDADE DAS LEIS – PRECEDENTES DESTA CORTE – LEGITIMIDADE

ATIVA: SÚMULA 282/STF.

1. Aplica-se o enunciado da Súmula 282/STF em relação à tese não prequestionada.

2. A disposição contida no art. 9º da Lei. 4.380/64 não afasta a possibilidade de quitação de um segundo imóvel financiado pelo mutuário, situado na mesma localidade, utilizando-se os recursos do FCVS, mas apenas impõe o vencimento antecipado de um dos financiamentos.

3. Além disso, esta Corte Superior, em casos análogos, tem-se posicionado pela possibilidade da manutenção da cobertura do FCVS, mesmo para aqueles mutuários que adquiriram mais de um imóvel numa mesma localidade, quando a celebração do contrato se deu anteriormente à vigência do art. 3º da Lei 8.100/90, em respeito ao princípio da irretroatividade das leis.

4. A possibilidade de quitação, pelo FCVS, de saldos devedores remanescentes de financiamentos adquiridos anteriormente a 5 de dezembro de 1990 tornou-se ainda mais evidente com a edição da Lei 10.150/2000, que a declarou expressamente.

5. Precedentes desta Corte.

6. Recurso especial conhecido em parte e, nessa parte, improvido.

Brasília-DF, 13 de fevereiro de 2007.(Data do Julgamento) MINISTRA ELIANA CALMON. Relatora

Glaucia Bueno Quirino – Advogada no escritório Cristo Constantino Advogados.

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