Imóveis na planta – Da concessão de tutela antecipada impedindo que as construtoras continuem a cobrar as parcelas do consumidor que pede a rescisão do contrato

Os noticiários diários anunciam a crise econômica no Brasil neste ano de 2015.

Recessão, demissões, ajuste fiscal, corrupção, inflação, aumento dos juros e a estagnação da economia são os assuntos em pauta na mídia, mas mais do que isto, estes assuntos estão sendo experimentados de perto por todos os brasileiros, que sentem no dia a dia os efeitos da grave crise econômica que assola o país.

A crise tira do consumidor a possibilidade de obter crédito facilitado, impondo-lhe juros que não poderão ser suportados por muito tempo, em razão da inflação e da recessão econômica do país.

Esta crise afetou diretamente o setor da construção civil, gerando demissões, paralisando obras e onerando contratos firmados para a compra de imóveis na planta.

Muitos consumidores há dois, três anos, acreditando na prosperidade da nação e na estabilidade econômica, adquiriram imóveis na planta, que demorariam 2, 3, 4 anos para serem entregues.

Neste período os referidos contratos seriam corrigidos pelo índice da construção civil, o que na época não era problema tendo em vista a aparente estabilidade da economia, entretanto passado este período de aparente prosperidade, é certo que os consumidores foram surpreendidos pela nova situação econômica do país e a elevação dos índices de correção monetária e juros (em razão da inflação), o que tem gerado uma enxurrada de pedidos de rescisão de contratos para aquisição de imóveis na planta.

Cada consumidor, diante deste cenário,  tem uma razão para pedir a rescisão destes contratos, sendo certo que muitas vezes estes pedidos são motivados pelo descumprimento da lei ou dos contratos pelas próprias construtoras.

Se de um lado temos a culpa das construtoras do outro temos a absoluta impossibilidade do consumidor em dar continuidade ao contrato em razão da nova realidade econômica, sendo permitido ao consumidor pedir e obter a rescisão do seu contrato em ambos os casos.

No primeiro caso, quando demonstrado pelo consumidor que a construtora descumpriu o contrato, (por exemplo: descumprimento do prazo de entrega do imóvel, não obtenção do habite-se após a conclusão da obra, defeitos estruturais, etc.), o consumidor poderá obter a rescisão do contrato com a devolução total e atualizada dos valores pagos, além de ressarcimento de danos materiais e morais que por ventura sofreu em virtude do descumprimento do contrato.

Já no segundo caso, quando o contrato está sendo cumprido pela construtora, mas o consumidor, em virtude de problemas pessoais, se vê impossibilitado em dar seguimento e cumprimento ao negócio, o consumidor também poderá pedir a rescisão do contrato, mas neste caso, a construtora poderá reter parte do valor pago como forma de compensação pelas despesas suportadas no negócio.

E é neste ponto que surge o impasse entre as partes já que usualmente as construtoras apresentam ao consumidor um contrato adesivo (termo utilizado pelo (CDC) Código de defesa do Consumidor para definir um contrato pronto estabelecido pelo fornecedor e no qual o consumidor apenas “adere”, ou seja, concorda integralmente com suas cláusulas não tendo a oportunidade de discuti-las e redefini-las) contendo cláusula que estabelece a possibilidade de rescisão com a retenção de 60%, 70% dos valores pagos em favor da construtora.

Quando o pedido de rescisão do contrato é realizado pelo consumidor é certo que a construtora tende a exigir do comprador o percentual estabelecido no contrato, mas isto tem se caracterizado como abusivo, já que estas cláusulas impõem ao consumidor desvantagem econômica abusiva e incompatível com a proteção legal estabelecida no CDC.

Diante desta postura das construtoras, inúmeros consumidores que não tem como dar continuidade ao negócio ingressam com ações judiciais através das quais pleiteiam a justa devolução dos valores pagos, sendo certo que os juízes e os tribunais têm julgado estas ações em sua maioria de forma favorável ao consumidor, determinando a devolução dos valores pagos no percentual de 80% à 90%.

Outra questão que vem à tona com estas ações judiciais é o questionamento de uma cobrança praticada pelas construtoras no momento da venda destes empreendimentos que é a cobrança da taxa de corretagem, ou seja, quando o consumidor fecha o negócio é imposto ao consumidor comprador assumir o pagamento dos corretores pela venda do imóvel, e pela “assistência” contratual, na verdade serviços contratados pela construtora.

Muitas decisões judiciais têm entendido que ainda que prevista no contrato de venda e compra do imóvel esta cobrança é abusiva, visto que é uma espécie de venda casada imposta ao consumidor como forma de aliviar a tributação e eventuais ônus trabalhistas das construtoras.

O fato é que os juízes, em sua maioria, têm decidido que a taxa de corretagem é indevida, determinando a devolução dos valores (simples ou em dobro) ao consumidor.

Também surge com frequência nestas ações a questão relativa a inadimplência do consumidor, que se vê impossibilitado de manter o pagamento das mensalidades em dia. Nestes casos quando a inadimplência é anterior à ação e já gerou o encaminhamento do nome do consumidor o nosso escritório tem entrado com pedido de tutela antecipada para limpar o nome do consumidor, já que a ação tem por finalidade rescindir o contrato, havendo entendimento dos tribunais que é indevida a cobrança e o encaminhamento do nome do consumidor aos cadastros negativos de crédito quando o contrato está sendo discutido na justiça!

Quando ainda não há inadimplemento do contrato mas o consumidor não tem mais folego para continuar a efetuar o pagamento das mensalidades do contrato que pretende rescindir, pedimos a tutela antecipada a fim de que o poder judiciário determine suspensa a execução do contrato e a exigência de pagamento das parcelas contratuais.

Neste último mês tivemos mais uma vitória em uma destas ações, o juiz concedeu a tutela antecipada para retirar o nome do nosso cliente do SERASA, acatando nosso argumento de que o contrato está “sob judice”.

Quando o consumidor entra com o pedido da rescisão do contrato, não fez sentido impor ao consumidor a obrigatoriedade do pagamento do contrato que se pretende ver rescindido, pois o direito a rescisão é assegurado pelo Código de Defesa do Consumidor, não podendo o consumidor ser obrigado pelo fornecedor dar continuidade ao contrato.

Em razão deste argumento é abusiva a inclusão do nome do consumidor em razão do inadimplemento de parcelas de contratos que estão sendo discutidos judicialmente.

Certamente estas ações serão ajuizadas com bastante frequência, e o consumidor, protegido pelo Código de Defesa do Consumidor e a atual jurisprudência, certamente sairá vencedor nestas ações.

 

Glaucia Bueno Quirino – Advogada no Escritório Cristo Constantino

 

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