Comprou um imóvel? Parabéns!!! Mas você tem certeza de que é o proprietário?
Constantemente tenho sido consultada por amigos e clientes sobre questões relativas à aquisição de imóveis.
Muitos comunicam felizes que adquiriram um imóvel, mas com o passar do tempo quando precisam vender este imóvel ou transmitir este imóvel para alguém (normalmente em casos de inventário) descobrem com surpresa que na verdade não são os proprietários do referido imóvel, mas o que teria acontecido??
Muitas pessoas para fins de aquisição de um bem imóvel assinam um contrato de venda e compra, no qual firma compromisso com o vendedor a pagar o preço e receber o imóvel como contrapartida.
Outras pessoas vão um passo além, chegam a comparecer ao cartório de notas e a firmar com o vendedor uma escritura de venda e compra, entretanto, guardam este documento acreditando que estão legitimados como proprietários.
Entretanto o artigo 1.245 do Código Civil estabelece que “transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
Ou seja, tratando-se de propriedade de um bem imóvel, não adianta pagar, assinar um contrato, lavrar a escritura e entrar no imóvel.
Para se tornar dono (proprietário), é necessário registrar o título translativo no Registro de Imóveis.
Mas o que é um título translativo????
Como funciona o registro deste título?? Como devo proceder??
Bem o título translativo mais comum é a escritura pública!
A escritura pública é o ato elaborado através de um cartório de notas, onde consta a caracterização do bem imóvel, a identificação do vendedor e do comprador, bem como das condições da venda realizada.
Além da escritura pública, são também títulos translativos: A Carta de Sentença extraída de um divórcio onde houve partilha de bens, o Formal de Partilha extraído de um processo de inventário judicial, uma Escritura de Inventário administrativo, um Mandado Judicial extraído de uma ação de usucapião, de um pedido de Alvará Judicial ou ainda de uma ação de adjudicação compulsória.
Ora todos estes documentos, que contém a transmissão de um bem imóvel ou parte deste bem para outra/outras pessoas são considerados títulos translativos.
Entretanto não basta ter em mãos ou na gaveta um destes documentos, pois enquanto esses títulos não forem registrados, os imóveis que estão ali descritos permanecerão em nome do vendedor, antigo, do ex-conjuge, ou falecido do falecido.
Na prática, aquele que tem o título sem o seu devido registro no Registro de Imóveis, tem apenas a posse deste bem, e não poderá exercer na plenitude o direito de propriedade (que se constitui apenas com o registro).
Por exemplo: Carlos compra o imóvel de Maria, vai ao Cartório de Notas, realiza o pagamento da compra, e lá lavra a escritura. Caso Carlos, o comprador, não encaminhe esta escritura para o registro no Cartório de Imóveis onde o imóvel está registrado, ele torna-se apenas possuidor do imóvel, podendo ocupar este imóvel, podendo, ainda se quiser, até alugá-lo, mas não podendo lavrar uma escritura de venda e compra sem antes registrar a sua.
Neste caso Carlos terá o título (escritura), e, na prática, ele já usa e goza do bem imóvel. Entretanto, ele não poderá dispor dele, sem que previamente proceda ao registro.
Logo, conclui-se que, se a pessoa compra o imóvel e não registra o seu título translativo, ela não é proprietária.
Mas então, se não é a escritura pública ou qualquer outro título translativo que prova que eu sou proprietário de um imóvel, qual é o documento que comprova que eu sou proprietário de um imóvel???
Atualmente o documento que comprova que alguém é o legítimo proprietário de um imóvel, chama-se Matrícula!
A matricula do imóvel, é o documento que individualiza a propriedade. Ela seria como uma espécie de certidão de nascimento, na qual constam informações essenciais para identificação jurídica, como por exemplo, localização, qualificação dos proprietários (se pessoa física ou jurídica), e na qual vão sendo lançadas as alterações ocorridas através de averbações, como transações de compra e venda (registro), inventários, doações, hipotecas/alienações fiduciárias, desmembramentos, desapropriações, ações judiciais, usufruto, ou seja, a matrícula contém o histórico completo de todas as ocorrências relativas a casa ou apartamento, inclusive o histórico de escrituras que o imóvel já sofreu por mudanças de proprietário.
Cabe esclarecer aqui que até o ano de 1975, o documento que identificava o proprietário de um determinado imóvel chamava-se Transcrição de Imóvel, que também tinha seu registro nos cartórios de registro de Imóveis, este documento foi estabelecido através do Decreto 4.857 de no ano de 1.939, e o registro baseava-se em transcrever as transmissões no livro de Transcrição, este modelo de registro evidenciava os dados pessoais dos proprietários, sendo o imóvel em si figurado apenas como o objeto daquele registro, por este motivo as transcrições apresentavam descrição precária referente ao imóvel, bem como em relação aos proprietários.
Um fato importante nos registros de transcrições é que quando um imóvel sofria uma alteração de proprietários, por exemplo, um novo número de transcrição era gerado, sendo o número de transcrição anterior finalizado, o que dificultava a localização dos proprietários e ex-proprietários.
No caso da matrícula de imóvel, o registro de um novo proprietário, não gera uma nova matrícula, mas sim uma anotação (averbação) na matricula já existente, só sendo aberta nova matricula em casos específicos, como nos casos de desmembramentos de lote, ou registro de unidades de condomínio, por exemplo.
Cabe ainda informar que a regulamentação da implementação das matriculas para identificação e registro dos imóveis nos Cartórios de Registro de Imóveis entrou em vigor no dia 31 de dezembro de 1.975, na chamada lei dos Registros Públicos.
A mudança na lei para o cartório de Registro de Imóveis não excluiu a validade do sistema anterior, tampouco mudou a situação dos imóveis registrados no livro de transcrição.
Isso significa que ainda podemos encontrar imóveis que ainda estão registrados apenas na transcrição, não tendo ainda matricula, assim os imóveis que foram registrados no livro de transcrição e por ventura, não passaram por atualizações e atualização do registro de imóvel no livro de matrículas, permanece registrado apenas no livro de transcrições.
E quando eu não tenho uma escritura ou qualquer outro título translativo, tendo apenas um contrato de venda e compra ou de promessa de venda e compra?
Ter apenas um contrato de venda e compra ou de promessa de venda e compra é muito comum, e muitas pessoas se encontram nesta condição acreditando também que já possuem a propriedade do imóvel.
Com exceção ao contrato de venda e compra com financiamento imobiliário, que tem status de escritura pública, e nesta condição pode e deve ser registrado diretamente no Cartório de Imóveis pertinente, estes contratos são apenas documentos que fixam a transmissão da posse de determinado imóvel, o preço e a condição de pagamento, mutas vezes fixando também a obrigação dos contratantes, em especial do vendedor a providenciar a Escritura de venda e compra assim que o valor for quitado, não sendo considerados títulos translativos aptos a transmitir a propriedade junto ao cartório de imóveis.
Nestes casos, para que o comprador obtenha a propriedade do imóvel do qual já é possuidor, precisará encontrar o vendedor, e se este for o proprietário registrário (aquele que consta como último proprietário na matricula do imóvel), obter a assinatura dele em uma escritura pública a ser lavrada junto a um cartório de notas e depois devidamente no cartório de registro de imóveis competente!!
Entretanto caso o vendedor não seja o proprietário registrário ou ainda caso ele tenha falecido, aí caberá ao comprador, tomar algumas providencias para obter o registro da propriedade em seu nome, o que na maioria das vezes, exigirá a contratação de um advogado, a fim de analisar qual será o melhor caminho, que poderá ser de um pedido de Alvará Judicial, junto ao um inventário, até a necessidade de mover uma ação de usucapião ou usucapião administrativo, mas isso já é um tema para um próximo artigo!
Fique atento e seja diligente na documentação da compra do seu imóvel, pois a ausência do registro da propriedade em seu nome pode causar uma série de transtornos e custos diante de uma necessidade de transmissão deste imóvel para outra pessoa ou em casos de dívidas que recaiam sobre o imóvel!
Glaucia Bueno Quirino – MBA – Gerente para o desenvolvimento sustentável pela Formaambiente – Nápoles, Pós graduada em direitos difusos e coletivos pela escola superior do ministério público de São Paulo, Membro da comissão de meio ambiente e sustentabilidade da OAB subseção de Santo André e advogada no escritório Cristo Constantino e Advogados Associados.
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