Cobrança de IPTU e taxa condominial do comprador antes da entrega das chaves
Comprar um imóvel na planta tem suas vantagens e desvantagens.
A vantagem principal é que o consumidor vai pagando de forma parcelada o valor que teria que ter de entrada se o imóvel estivesse pronto.
Entretanto no emaranhado de palavras e expressões que constam no contrato de venda e compra deste imóvel em construção muitas vezes o consumidor não percebe algumas armadilhas e imposições abusivas feitas pela construtora e/ou incorporadora da obra, só tomando conhecimento quando a mídia noticia alguma decisão judicial ou ainda quando sofre uma cobrança que nem imaginava estar entre suas obrigações contratuais.
Ora isto aconteceu com a taxa SATI, com a comissão de corretagem e também acontece com a cobrança de IPTU e a taxa de condomínio.
Muitas construtoras têm inserido em seu contrato de venda e compra cláusula que estabelece que será de responsabilidade do comprador o pagamento do IPTU e do condomínio, assim que este imposto e taxa forem devidos.
Entretanto estas cláusulas e estas cobranças são ilegais conforme já decidiu o STJ e o Tribunal de Justiça de São Paulo.
Muitas construtoras induzem o comprador consumidor sobre a legitimidade desta cobrança antes da entrega das chaves do imóvel, com a obtenção do habite-se e com a realização da assembleia de instalação do condomínio.
Entretanto é preciso diferenciar a obtenção do habite-se pelo empreendimento e a entrega efetiva das chaves ao comprador.
O “habite-se” é documento emitido pelas prefeituras ou administração atestando a legalidade do prédio e que o mesmo está em condições de habitabilidade.
O problema é que nem sempre o “habite-se” ocorre concomitantemente à entrega imediata do imóvel com a liberação das chaves.
Em casos de prédios, exemplificativamente, a lei exige desmembramento da matrícula do empreendimento para cada unidade, para assim lavrar a escritura e registrar os apartamentos, o que leva, em média, dois meses.
Sem contar a própria demora na entrega das chaves quando envolve financiamento bancário para quitar o saldo devedor com a construtora.
Porém de acordo com o posicionamento do Superior Tribunal de Justiça – STJ, as taxas de condomínio anteriores à entrega das chaves são de responsabilidade da construtora.
No caso julgado pelo STJ, a administração do condomínio, que já estava constituído quando o imóvel ficou pronto, promoveu uma ação de cobrança contra o proprietário para receber despesas condominiais relativas a dois meses antes da data em que o comprador recebeu as chaves.
Segundo entendimento da Segunda Seção do STJ, somente a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves é o que define o momento a partir do qual surge, para o condômino, a obrigação de fazer o pagamento do condomínio. Antes disso, eventuais despesas condominiais são de responsabilidade de quem tem a posse do imóvel, ou seja, da construtora. Portanto, é dela que o condomínio deve cobrar as taxas.
E é assim que nossa jurisprudência tem se manifestado, conforme se observa em alguns julgamentos destacados abaixo:
“AGRAVO REGIMENTAL NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA. DESPESAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE POSSE EFETIVA. PRECEDENTES.
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Consoante decidido pela Segunda Seção, no julgamento do EREsp nº 489.647-RJ, de minha relatoria, em 25/11/2009, “a efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais“. 2. Agravo regimental a que se nega provimento.
(AgRg no AREsp 535.078/SP, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, QUARTA TURMA, julgado em 02/09/2014, DJe 05/09/2014)”.
“PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. POSSE EFETIVA. NECESSIDADE. – A efetiva posse do imóvel, com a entrega das chaves, define o momento a partir do qual surge para o condômino a obrigação de efetuar o pagamento das despesas condominiais. – Agravo nos embargos de declaração no recurso especial não provido. (AgRg nos EDcl no REsp 851.542/RS, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, Terceira Turma, DJe 13/09/2011) Diante do exposto, DOU PROVIMENTO ao recurso especial a fim de restabelecer integralmente a sentença de mérito. Publique-se. Intimem-se. Brasília (DF), 03 de fevereiro de 2015. Ministro MOURA RIBEIRO Relator (STJ – REsp: 1488046 SP 2014/0174574-3, Relator: Ministro MOURA RIBEIRO, Data de Publicação: DJ 06/02/2015)”
Desta forma, se você receber cobranças de condomínio ou de IPTU antes de receber as chaves do seu imóvel, você pode se recusar a pagar estas despesas, sendo que esta recusa deverá ser apresentada para a administração do condomínio e da construtora através de forma inequívoca e por escrito.
Se os credores insistirem na cobrança indevida, você poderá ingressar com uma ação requerendo que esta cobrança cesse imediatamente, podendo ainda cumular este pedido com o pedido de ressarcimento por eventuais danos morais que lhe forem causados pela indevida e abusiva cobrança.
Se, no entanto, você foi cobrado e efetuou o pagamento destas taxas antes de ter as chaves, é possível dentro de três anos ingressar com uma ação judicial requerendo o ressarcimento do valor em dobro já que estes valores deveriam ter sido quitados pela construtora e não pelo comprador que ainda não estava na posse do imóvel!
Assim se se sentir lesado em relação a estas cobranças abusivas procure seus direitos.
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